Schriftlicher Wohnmietvertrag - Anforderung ist verfassungskonform

27.06.2008

Der Verfassungsgerichtshof hat am 26. Juni 2008 entschieden, dass es nicht gegen die Verfassung verstößt, wenn das Gesetz einen schriftlichen Mietvertrag verlangt.

Ausgangspunkt des Verfahrens war ein Gesetz vom 26. April 2007, das es bei einem Mietvertrag über den Hauptaufenthaltsort des Mieters zur Pflicht machte, einen schriftlichen Vertrag abzufassen, der zumindest die Identität aller Vertragsparteien, das Anfangsdatum des Vertrags, die Angabe aller gemieteten Räume und Gebäudeteile sowie die Höhe der Miete bestimmen muss.

Falls dennoch nur ein mündlicher Vertrag abgeschlossen werden sollte, so hat jede Vertragspartei das Recht - nach einer fruchtlosen Mahnung -, den anderen Vertragspartner auf den Abschluss eines schriftlichen Vertrages zu verklagen. Gegebenenfalls gilt das zu verkündende Urteil als schriftlicher Vertrag.

Bei diesem Verfahren wurde zuerst beanstandet, dass der Gesetzgeber mit dieser Auflage den Grundsatz der Gleichheit und Nichtdiskriminierung verletzt habe, da diese Verpflichtung lediglich für Mietverträge gilt, die sich auf den Hauptaufenthaltsort des Mieters beziehen. Der Verfassungsgerichthof (VGH) sah in diesem Zusammenhang jedoch keinen Verfassungsverstoss, da es für diesen Behandlungsunterschied nachvollziehbare Erklärungen gab. Zum einen würde diese Maßnahme zur Verwirklichung des Grundrechts auf eine angemessene Wohnung beitragen. Zum anderen ging der VGH davon aus, dass die Mieter im Sektor der Wohnungsmiete sich oft in einer sozialwirtschaftlich schwächeren Position befänden, so dass diese Maßnahme als Schutz des Mieters anzusehen sei.

Des Weiteren wurde bei diesem Verfahren angeführt, dass die angefochtene gesetzliche Bestimmung zu einem Behandlungsunterschied führe zwischen den Vertragsparteien, die einen schriftlichen Vertrag geschlossen hätten und den anderen Mietparteien, bei denen der Richter per Urteil den Vertrag festlege, da ein derartiges Urteil angeblich nicht notwendigerweise den Willen der Vertragsparteien wiedergebe.

Der VGH hat zu diesem zweiten Argument ausgeführt, dass keine Verfassungswidrigkeit vorliegt. Zum einen könne das entsprechende Urteil nur dann verkündet werden, wenn ausreichend Beweise vorgelegt werden. Zum anderen hat der VGH die Tragweite dieses "richterlichen" Vertrages begrenzt, indem geurteilt würde, dass der Richter nur die vier oben erwähnten Punkte eines Mietvertrages festlegen kann (Identität der Vertragsparteien, Anfangsdatum, Umfang des Mietobjekt, Miete). Der VGH sieht in dieser Interpretation keinen Verfassungsverstoss vor, dass das Urteil mit dem Wert eines schriftlichen Mietvertrages analoge Garantien aufweist wie ein Vetrag, der direkt schriftlich abgeschlossen worden ist, da in beiden Fällen der Wille der Vertragsparteien ausschlaggebend sei, um die jeweiligen Recht und Pflichten festzulegen.

Die praktische Tragweite dieses Urteils ist fraglich : klar ist auf jeden Fall, dass der "gerichtliche" Vertrag nur die angegebenen Basisangaben enthalten darf. Falls es später jedoch zu einem Rechtsstreit kommt, könnten die weiteren abweichenden Bedingungen nochmals zur Diskussion gestellt werden. Dann stellt sich die Frage, ob diese zusätzlichen mündlichen Absprachen - sollten sie denn bewiesen werden - von einem Gericht nicht dennoch berücksichtigt werden könnten. Auf diese Frage antwortet der VGH leider nicht, obschon dies die eigentliche Fragestellung sein müsste...