Antiwitwasreglement voor vastgoedmakelaars

30.08.2013

De federale overheid heeft het Antiwitwasreglement van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) bij koninklijk besluit bekrachtigd. Het reglement treedt op 1 september in werking. 9 maanden later moeten alle vastgoedmakelaars een volwaardig cliŽntacceptatiebeleid uitgebouwd hebben en moeten zij alle cliŽnten waarmee zij nu al een zakelijke relatie hebben, geÔdentificeerd hebben en hun identiteit geverifieerd hebben.

Foto : © Rainer Sturm, pixelio.de

Identificatie van de cliŽnt
Vastgoedmakelaars moeten hun cliŽnten ťn de lasthebbers van die cliŽnten identificeren, en hun identiteit verifiŽren. Dat gebeurt aan de hand van een bewijsstuk, waarvan de makelaar een afschrift neemt op papier of op elektronische informatiedrager.
De identificatie vindt plaats:
1)
vůůr zij een zakelijke relatie aanknopen waardoor de betrokkenen, gewone cliŽnten zullen worden;
2)
vůůr de cliŽnt een verrichting uitvoert voor een bedrag van ten minste 10.000 euro (in ťťn keer, of via meerdere verrichtingen waartussen er een verband lijkt te bestaan);
3)
telkens de vastgoedmakelaar vermoedt dat er sprake is van witwassen of van terrorismefinanciering. Bij ‘witwassen’ staat de onduidelijke herkomst van de financiŽle middelen centraal. Bij ‘terrorismefinanciering’ gaat het om de onduidelijke bestemming ervan;
4)
en telkens de vastgoedmakelaar twijfelt of de identificatiegegevens van een cliŽnt wel correct zijn, wanneer hij vermoedt dat de eerder verstrekte identificatiegegevens niet juist zijn, en wanneer hij twijfelt of de persoon die een verrichting wenst uit te voeren, wel dezelfde persoon is als diegene die hij eerder identificeerde.
De identificatie, verificatie en het daaraan gekoppelde klantenonderzoek verschillen naargelang de te identificeren persoon, een natuurlijke persoon is, een rechtspersoon is, of een cliŽnt zonder rechtspersoonlijkheid, meerdere cliŽnten in onverdeeldheid, een trust of een fiducie. Het reglement beschrijft precies welke bewijsstukken er in elk van die gevallen vereist zijn, zowel bij face-to-face-transacties als bij elektronische transacties, zowel bij fysieke personen als bij rechtspersonen, zowel bij personen met een domicilie of maatschappelijke zetel in BelgiŽ als buiten BelgiŽ, en zowel bij rechtstreekse cliŽnten als bij hun lasthebbers.
Opgelet! De cliŽnt van een vastgoedmakelaar – in de zin van de Antiwitwaswet – is niet alleen de aanbieder (verkoper) van het onroerend goed, maar ook de koper of uiteindelijke begunstigde.
Als de vastgoedmakelaar redenen heeft om te twijfelen aan de gegevens die hem verstrekt werden, moet hij alle passende maatregelen nemen om de uiteindelijke begunstigde te kunnen identificeren en moet hij alle mogelijke maatregelen nemen om diens ware identiteit te kunnen achterhalen.
De vastgoedmakelaar weigert een zakelijke relatie aan te knopen en weigert de door de cliŽnt gewenste verrichting uit te voeren, als hij redenen heeft om aan te nemen dat de meegedeelde informatie bedoeld is om de ware identiteit van een begunstigde te verhullen. In dat geval bekijkt de makelaar of hij een melding moet verrichten aan de Cel voor FinanciŽle Informatieverwerking (CFI).
De voorschriften inzake identificatie en verificatie treden op 1 september 2013 in werking, ten aanzien van nieuwe cliŽnten. De vastgoedmakelaars moeten de nodige maatregelen nemen om binnen een redelijke termijn en ten laatste 9 maanden na de inwerkingtreding van het reglement – dat is op 1 juni 2014 – alle cliŽnten te identificeren met wie zij op 1 september 2013 een zakelijke relatie hadden.
CliŽntacceptatiebeleid
Elke vastgoedmakelaar moet een cliŽntacceptatiebeleid uitstippelen dat aangepast is aan het risicoprofiel van zijn cliŽnten. Het risico hangt onder meer af van:
het klantentype;
het land of de geografische zone; en
het product, de dienst, de verrichting of het bijzondere verdelingskanaal.
Naarmate het risico hoger wordt, moet de vastgoedmakelaar meer voorzorgsmaatregelen nemen. Het reglement somt ze op: meer informatie opzoeken over de aard van de overwogen zakelijke relatie, toestemming vragen aan de leidinggevende persoon binnen het kantoor om de zakelijke relatie te mogen opstarten of voortzetten, enzomeer.
Het reglement identificeert ook bepaalde verrichtingen met een specifiek (verhoogd) risico. Zoals:
de verkoop of aankoop van een onroerend goed tegen een veel te lage prijs;
grote investeringen in vastgoed door personen die gevestigd zijn in een land of gebied dat door de FATF – de internationale Financial Action Task Force – bestempeld werd als een land dat niet meewerkt aan de strijd tegen het witwassen;
verrichtingen met of voor rekening van politiek prominente personen en hun familieleden die in het buitenland wonen (art. 12, ß3);
of verrichtingen met een vzw of een buitenlandse non-profitorganisatie.
Hoewel het Antiwitwasreglement op 1 september 2013 in werking treedt, krijgen de vastgoedmakelaars tijd tot 1 juni 2014 om een volledig cliŽntacceptatiebeleid uit te bouwen volgens de voorschriften van het reglement.
Geen betalingen in contanten
De verkoopprijs van een onroerend goed mag nog enkel vereffend worden met een overschrijving of cheque, aldus het reglement, uitgezonderd voor een bedrag dat niet hoger is dan 10% van de verkoopprijs en ten hoogste het bij wet bepaalde maximum. Dat maximum bedraagt 5.000 euro tot het einde van dit jaar.
Vanaf 1 januari 2014 zal de verkoopprijs van een onroerend goed niet meer in contanten vereffend mogen worden.
De vastgoedmakelaar moet elke inbreuk op deze verplichting onmiddellijk melden aan de CFI.
Ook de vergoeding voor de dienstprestaties van de makelaar mogen niet in contanten vereffend worden, behalve wanneer het gaat om een bedrag van maximum 10% van de te betalen prijs en ten hoogste 5.000 euro.
Andere verplichtingen
Het Antiwitwasreglement gaat ook dieper in op de verplichting tot:
waakzaamheid ten aanzien van zakelijke relaties en occasionele verrichtingen;
archivering;
het opstellen van een schriftelijk verslag;
het opleiden en sensibiliseren van het personeel;
het aanwijzen van een antiwitwasverantwoordelijke en de procedures voor interne controle;
de meldingsplicht aan de Cel voor FinanciŽle Informatieverwerking (CFI);
de geheimhoudingsplicht;
en de mogelijke controles.
We belichten nog even kort enkele aspecten van die verplichtingen.
Archiefplicht:
De vastgoedmakelaar moet de identificatiegegevens tot 5 jaar na het beŽindigen van het contact bewaren. Hij moet ook alle documenten die verband houden met de uitgevoerde verrichtingen, 5 jaar bewaren;
Schriftelijk verslag:
De vastgoedmakelaar moet een schriftelijk verslag opmaken over elke verrichting die door haar aard of haar ongebruikelijke karakter, de begeleidende omstandigheden, of de hoedanigheid van de betrokken personen, bijzonder vatbaar is voor witwassen of terrorismefinanciering. De antiwitwasverantwoordelijke moet dat verslag kunnen voorleggen op vraag van de FOD Economie.
Opleiding van het personeel:
De werknemers en hun vertegenwoordigers moeten uiteraard voldoende informatie krijgen om verrichtingen en feiten die wijzen op witwassen of terrorismefinanciering, te kunnen herkennen. Maar daarnaast moet de vastgoedmakelaar ook procedures invoeren om bij aanwerving te kunnen nagaan of een kandidaat wel blijk geeft van passende betrouwbaarheid.
Geheimhouding:
De vastgoedmakelaars mogen hun cliŽnten onder geen beding melden dat de CFI, informatie over hen ontvangen heeft, of dat er tegen hen een opsporingsonderzoek wegens witwassen of terrorismebestrijding loopt.
Controle:
De vastgoedmakelaars zijn verplicht om de controleambtenaren van de FOD Economie en de officieren van de gerechtelijke politie tijdens de gewone openings- of werkuren binnen te laten in de werkplaatsen, gebouwen, belendende binnenplaatsen en besloten ruimtes waartoe die personen toegang moeten hebben om hun opdracht te kunnen vervullen. De vastgoedmakelaars moeten er ook voor zorgen dat de controleurs alle nodige vaststellingen kunnen doen, dat de controleurs onmiddellijk alle documenten voorgelegd krijgen die zij nodig hebben en dat zij daarvan een kopie kunnen maken.
Op het niet-naleven van deze verplichtingen staat wettelijk een administratieve boete van 250 tot 1.250.000 euro.
Vanaf 1 september
Het ‘Reglement ter uitvoering van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiŽle stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme, aangaande vastgoedmakelaars’ treedt op 1 september 2013 in werking.
Er is wel in een overgangstermijn voorzien voor de identificatie van de huidige cliŽnten en het uitstippelen van een cliŽntacceptatiebeleid.
Naast de vastgoedmakelaars zijn nog heel wat andere financiŽle en niet-financiŽle beroepen onderworpen aan de Antiwitwaswet. Zoals: de notarissen, de advocaten (OBGF en Orde van Vlaamse Balies), de bedrijfsrevisoren en de financiŽle instellingen.
Bron:Koninklijk besluit van 30 juli 2013 tot goedkeuring van het reglement ter uitvoering van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiŽle stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme, aangaande vastgoedmakelaars (Antiwitwaswet), BS 20 augustus 2013.