Geschäftsmiete in Belgien: Vorsicht beim Verlängerungsantrag

Wer Geschäftsräume mietet, sollte die Verlängerung des Mietvertrags frühzeitig und sehr sorgfältig vorbereiten. Ein Entscheid des Kassationshofs vom 16. Februar 2026 zeigt erneut, wie streng die Regeln sind. Ein falsch formulierter Antrag kann nicht nur Streit auslösen, sondern im schlimmsten Fall den Verlust des gesetzlichen Verlängerungsrechts bedeuten.

Nicht jede gewerbliche Miete ist betroffen

Der Entscheid betrifft Geschäftsmietverträge im Sinne des Geschäftsmietgesetzes vom 30. April 1951. Gemeint sind vor allem Mietverträge über Räume, die hauptsächlich für ein Einzelhandelsgeschäft oder eine handwerkliche Tätigkeit mit direktem Kontakt zum Publikum genutzt werden, etwa Geschäfte, Restaurants oder bestimmte Dienstleistungsbetriebe.

Nicht jede gewerbliche Vermietung fällt automatisch darunter. Bei Büros, Lagerhallen, Industrieflächen oder reinen Großhandelsflächen muss zunächst geprüft werden, ob das Geschäftsmietgesetz überhaupt anwendbar ist.

Worum ging es?

Im entschiedenen Fall hatte eine Mieterin rechtzeitig die Verlängerung ihres Geschäftsmietvertrags beantragt. In ihrem Antrag schlug sie aber nicht nur Bedingungen für die neue Mietperiode vor. Sie verlangte zugleich eine Mietpreisermäßigung für einen bereits laufenden Zeitraum des bestehenden Vertrags.

Der Kassationshof hielt dies für unzulässig. Die Bedingungen in einem Verlängerungsantrag dürfen ausschließlich den neuen Mietvertrag betreffen. Der Antrag darf nicht dazu genutzt werden, die laufende Miete rückwirkend oder für die Restlaufzeit des bestehenden Vertrags zu ändern.

Was beim Verlängerungsantrag zwingend zu beachten ist

Der Mieter muss den Verlängerungsantrag frühestens 18 Monate und spätestens 15 Monate vor Ablauf des laufenden Mietvertrags stellen. Die Mitteilung muss per Gerichtsvollzieherurkunde oder per Einschreiben erfolgen.

Der Antrag muss klar angeben, zu welchen Bedingungen der Mieter bereit ist, den neuen Mietvertrag abzuschließen. Dazu gehören etwa der künftige Mietpreis, die Laufzeit, die Indexierung, Nebenkosten und sonstige Bedingungen der neuen Mietperiode. Außerdem muss der gesetzlich vorgeschriebene Hinweis enthalten sein, dass der Vermieter als einverstanden gilt, wenn er nicht innerhalb von drei Monaten in derselben Form reagiert.

Wichtig ist: Der Antrag muss sich auf die Zukunft beschränken. Forderungen zur laufenden Miete gehören nicht hinein.

Was nicht in den Antrag gehört

Nicht in den Verlängerungsantrag gehören insbesondere eine rückwirkende Mietminderung, ein Nachlass für die Restlaufzeit des bestehenden Vertrags, die Rückzahlung angeblich zu viel gezahlter Miete oder die Bedingung, dass der Vermieter zunächst die laufende Miete anpassen müsse.

Solche Fragen können gegebenenfalls separat verhandelt oder auf anderem rechtlichem Weg geprüft werden. Sie sollten aber nicht mit dem Verlängerungsantrag vermischt werden.

Die Folgen eines Fehlers können erheblich sein

Die Konsequenz kann hart sein: Ist der Verlängerungsantrag wegen unzulässiger oder fehlerhafter Bedingungen nichtig und ist die gesetzliche Frist bereits abgelaufen, kann der Mieter sein Recht auf Verlängerung verlieren.

Für ein Unternehmen geht es dann nicht nur um ein juristisches Detail. Auf dem Spiel stehen der Standort, Kundenfrequenz, Investitionen, Umbaukosten, Personalplanung und im Einzelfall sogar die wirtschaftliche Fortführung des Betriebs an diesem Ort.

Auch nach einer Antwort des Vermieters ist Vorsicht geboten. Lehnt der Vermieter ab oder schlägt er andere Bedingungen vor, darf der Mieter nicht untätig bleiben. Kommt keine Einigung zustande, muss rechtzeitig der Friedensrichter angerufen werden. Schweigen des Mieters ist keine sichere Strategie.

Praktische Empfehlung

Mieter sollten spätestens zwei Jahre vor Ablauf eines b Geschäftsmietvertrags prüfen, ob sie den Standort halten wollen. Der Verlängerungsantrag sollte gesondert vorbereitet, klar formuliert und ausschließlich auf die neue Mietperiode bezogen sein.

Vermieter sollten eingehende Verlängerungsanträge sofort prüfen lassen. Die Dreimonatsfrist für die Reaktion läuft schnell, und eine verspätete oder ungenaue Antwort kann ebenfalls erhebliche Folgen haben.

Fazit

Der Verlängerungsantrag ist kein allgemeines Verhandlungsschreiben. Er betrifft den neuen Geschäftsmietvertrag – und nur diesen. Wer laufende Mietstreitigkeiten und künftige Vertragsbedingungen vermischt, riskiert die Wirksamkeit des gesamten Antrags. Für Unternehmen gilt daher: rechtzeitig planen, sauber trennen und formal korrekt handeln.

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